วิธีคำนวณค่าโอนที่ดิน ภาษีธุรกิจเฉพาะ และอากรแสตมป์ อัปเดตล่าสุด
การซื้อขายบ้านหรือที่ดิน ไม่ใช่แค่ตกลงราคาแล้วจ่ายเงินจบกันไปนะครับ แต่ยังมี "ค่าใช้จ่าย ณ กรมที่ดิน" ที่ผู้ซื้อและผู้ขายต้องเตรียมไปจ่ายในวันโอนกรรมสิทธิ์ด้วย ซึ่งหลายคนมักจะตกใจเมื่อรู้ยอดจริงในวันโอน วันนี้เราจะมาสอนวิธีคำนวณแบบง่ายๆ ว่ามีค่าอะไรบ้าง และใครควรเป็นคนจ่าย!
1. ค่าธรรมเนียมการโอน (Transfer Fee)
คิดเป็น 2% ของราคาประเมินที่ดิน
- ใช้ ราคาประเมินจากกรมธนารักษ์ ในการคำนวณเท่านั้น (ไม่ใช้ราคาซื้อขายจริง)
- ใครเป็นคนจ่าย? ตามกฎหมายไม่ได้ระบุตายตัว แต่มักจะตกลง แบ่งจ่ายกันคนละครึ่ง (คนละ 1%) ระหว่างผู้ซื้อและผู้ขาย หรือแล้วแต่ตกลงกันล่วงหน้า
- *ในบางช่วงเวลา รัฐบาลอาจมีมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนเหลือ 0.01% เพื่อกระตุ้นอสังหาฯ (ต้องติดตามประกาศของรัฐบาลเป็นระยะ)
2. ค่าอากรแสตมป์ (Stamp Duty)
คิดเป็น 0.5% ของราคาซื้อขาย หรือ ราคาประเมิน (เลือกใช้ยอดที่สูงกว่า)
- ใครเป็นคนจ่าย? ธรรมเนียมปฏิบัติ ผู้ขาย จะเป็นคนจ่ายครับ เพราะถือเป็นผู้รับรายได้
- ข้อยกเว้น: หากผู้ขายเข้าข่ายต้องเสีย "ภาษีธุรกิจเฉพาะ" (ข้อ 3) จะได้รับการยกเว้นไม่ต้องเสียค่าอากรแสตมป์ข้อนี้ครับ (เสียแค่อย่างใดอย่างหนึ่ง)
3. ภาษีธุรกิจเฉพาะ (Specific Business Tax)
คิดเป็น 3.3% ของราคาซื้อขาย หรือ ราคาประเมิน (เลือกใช้ยอดที่สูงกว่า)
- ภาษีตัวนี้จะถูกเรียกเก็บเพื่อป้องกันการเก็งกำไรระยะสั้น โดยจะเสียก็ต่อเมื่อ:
- ผู้ขายครอบครองบ้าน/ที่ดิน ไม่ถึง 5 ปี
- หรือ ผู้ขายมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านนั้น ไม่ถึง 1 ปี
- ใครเป็นคนจ่าย? ผู้ขาย ต้องเป็นคนรับผิดชอบค่าใช้จ่ายส่วนนี้ครับ
- หากเสียภาษีธุรกิจเฉพาะแล้ว จะไม่ต้องเสียค่าอากรแสตมป์ 0.5% อีก
4. ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย (Withholding Tax)
คิดตามอัตราภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาขั้นบันได
- เป็นภาษีที่ผู้ขายต้องเสีย เพราะถือว่ามีรายได้จากการขายทรัพย์สิน
- วิธีคำนวณจะค่อนข้างซับซ้อน เพราะต้องดู ราคาประเมิน และ จำนวนปีที่ถือครอง เพื่อหักค่าใช้จ่ายเหมาจ่ายตามที่กฎหมายกำหนด แล้วนำไปคำนวณตามฐานภาษี
- ใครเป็นคนจ่าย? ผู้ขาย เป็นคนจ่ายครับ
บทสรุป: ใครควรจ่ายอะไร?
แม้กฎหมายจะไม่ได้บังคับชัดเจนว่าใครต้องจ่ายอะไร (ยกเว้นภาษีเงินได้) แต่ธรรมเนียมปฏิบัติในการซื้อขายทั่วไป มักจะตกลงกันดังนี้ครับ:
- 🤝 ค่าธรรมเนียมการโอน 2%: ผู้ซื้อและผู้ขาย ออกคนละครึ่ง (คนละ 1%)
- 👨💼 อากรแสตมป์ (หรือ ภาษีธุรกิจเฉพาะ): ผู้ขายเป็นคนจ่าย
- 👨💼 ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย: ผู้ขายเป็นคนจ่าย
*เคล็ดลับ: เพื่อไม่ให้มีปัญหาผิดใจกันในวันโอน ควรตกลงเรื่องค่าใช้จ่ายเหล่านี้และระบุไว้ใน "สัญญาจะซื้อจะขาย" ให้ชัดเจนตั้งแต่วันวางมัดจำครับ
พร้อมสำหรับลงประกาศอสังหาฯ ของคุณแล้วหรือยัง?
หากคุณคำนวณต้นทุนและตั้งราคาขายได้แล้ว มาลงประกาศขายบ้านและที่ดินของคุณฟรีๆ กับเราได้เลย!
📢 ลงประกาศฟรีทันที